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不動産取引のアレコレ解説~ 購入諸費用 仲介手数料①
カテゴリ:不動産アレコレ解説  / 投稿日付:2020/11/27 12:14

今回から購入時の諸費用の中で一番大きな金額の仲介手数料について解説します。
弊社は仲介手数料の割引サービスを実施しておりますので、数回に分けて詳しく解説いたします。

仲介とは、不動産を売りたい人の物件を、買いたい人にお世話(斡旋)する仕事です。
宅地建物取引業法では、この行為を「媒介」行為と言い、頂く手数料は「報酬」として定めています。
この「媒介」「報酬」という言葉は、、一般の方が聞きなれないこともあり、実務上は、媒介=仲介
報酬=手数料、として広告に表記したり説明することが認められています。

今回は、業者受けることは出来る報酬の中で、売買の媒介(仲介)についてお話します。
不動産屋さんに行かれたら、接客テーブルから周囲の壁を見渡してみてください。
宅地建物取引業者票という免許番号・有効期間・代表者名等が書かれた掲示板の横に
横に細長く細かい字で書かれた報酬額の掲示板が必ずあります。(無ければ業法違反です)    

報酬額表・第二項に、売買の媒介の報酬額が記載されています。
売買代金の金額を下記に区分して各割合を乗じて計算とするように定めています。
  二百万円以下の金額             百分の5.5      (5%+消費税)
  二百万円を超え四百万円以下の金額            百分の4.4  (4%+消費税)
  四百万円を超える金額            百分の3.3   (3%+消費税)
  解り難いので、 実際に 3000万円の土地売買 のケースで計算してみましょう。

  0円~200万円以下の200万円分        2,000,000×5.5%   =110,000円
  200万円超~400万円以下の200万円分     2,000,000×4.4%    = 88,000円
  400万円超~3000万円の2600万円分    26,000,000×3.3%   =858,000円
                                                                                                合計=1,056,000円
 
 以上の計算により、受領できる報酬(仲介手数料)の上限は、1,056,000円となります。
 解り難い計算式を法律で定めたものだと感じられることでしょうが、この法律の告示は昭和45年です。
 昭和45年の狛江市の公示地価は坪15万円位です。40坪の土地でも600万円位が取引価格です。
 当時、物件の調査は物件所在地を管轄する法務局まで足を運び、公図・測量図などを閲覧したりして
 混んでると一日がかりの大仕事です。 広告にしても・PCもインターネッもはありませんので、手書きで
 間取り図を作成したり、販売図面を業者間で郵送したりして、多大な労力と費用がかかったと思われます。
 取引価格が低額の場合、3%の手数料では経費も出てこないことが想定され、業界団体の陳情が功を奏し、
 低額物件を仲介する場合の救済策として考えた苦肉の策のような気がします。
 現在、主要都市においては、400万円以下の不動産売買は少ないので、仲介手数料の計算には
 下記の簡易計算が使われています。

     売買代金×3%+60,000万円+消費税 
     (又は売買代金×3.3%+66,000円)

  
前例の3000万円の土地売買のケースで計算してみると
    30,000,000円×3%+60,000円+消費税96,000円=1,056,000円
    上記の通り同じ金額となります。3%と各200万円分の5%・4%との差額が6万円とお考えください。
 これで仲介手数料の計算式はご理解いただけたことと思いますが、大事なのはここからです。
 報酬額表の第2項の最後にこのような記載があります。
 ・・・同表の下欄に掲げる割合を乗じた得た金額を合計した金額以内とする。
 そうです。法律で定めているのは、業者が受領できる最大額である上限を定めているだけです。
 この上限以内であれば、半額でも無料でも買主と自由に取決めして宜しいですよということです。
  今回はここまです。 次回はより掘り下げた解説をさせていただきます。

  店長
 
 

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