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不動産アレコレ解説~ 住宅ローンの借入限度額について
カテゴリ:不動産アレコレ解説  / 投稿日付:2020/11/29 11:27

今回は、住宅ローンの借入可能額について解りやすくお話しいたします。

今では各金融機関ホームページで「ローンシュミレーション」が簡単にできます。
ご年収や年齢など各項目に入力すると瞬時に借入可能額を計算してくれますし、
毎月の返済額なども、借入額・金利・期間を入力すると簡単に知ることが出来ます。
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私が不動産業に就職した24年前は、当然そのようなホームページは無く、
ローン電卓なる機能付電卓を自腹で買い、(会社で支給してくれませんでした、泣)
お客様の前で、少し時間をかけて電卓をカチャカチャ叩き、
難しい顔をして「ウーン」とか言いながら、さも難しい計算をしているようなそぶりで、
「ウン、大丈夫でしょう。私が4000万円借りられる銀行をご紹介しますから。」
などと自信満々で話したことが一昔前です。
今では、スマホのアプリでも簡単に計算できます。

そこで本解説では、借入可能額の計算根拠を簡単にお話したいと思います
借入可能額は、「年収のうちローン返済 にまわせる割合(年収負担率)」「金利」「借入期間」により、
毎月の返済可能額を想定して借入可能額を判断します。

今回は審査基準を公表している「フラット35」の場合を例に解説していきます。
(審査金利は11月の9割以下融資1.31%、期間は80歳完済可能な方の35年と想定します)
(なお、解りやすく解説するため実際の金融機関の計算方法とは異なります)

 年収400万円の借入可能額 (年収負担率35%以内)
  年収400万円を12か月で割ると月収は333,333円となります。
  このうち月々のローン返済可能額は35%以内の116,666円です。
  金利1.31%で35年借りる場合、100万円当たりの返済額は2969円です。
  そこで月額返済可能額116,666円を2969円で割ると39.29となり、
  この方の借入可能額は3929万円となります。

  4,000,000円÷12×0.35÷2969円=39.29
 (100万円当たりなので、39.29×100=3929万円)

この計算で大事なのは「年収負担率」であることがお分かり頂けると思います。
フラット35の基準では、年収400万円未満の場合の負担率30%以内に下がります。
そこで、年収399万円の方の場合を計算してみましょう。

  3,990,000円÷12×0.3÷2969円=33.57 
    (100万円当たりなので、33.57×100=3357万円)
何とわずか1万円の年収差で借入可能額は572万円も違ってしまいます。
これからご購入をお考えの方は、年収が400万円超えると選択肢が広がるとお考えください。
但し、400万円未満の方でも奥様・両親の収入を合算して審査することも出来ますのでご相談下さい。

それから、もう一つローン申し込みの際の重要なポイントがあります。
上記の計算で月々の返済可能額から借入額を計算していることをお分かりいただけたと思います。
では申し込み時点で月々返済のローンがあった場合はどうなるでしょう。
たとえば10万円の商品をクレジット10回リボ払(月1万円返済)で購入した場合、
月々返済可能額から1万円のローンを考慮して再計算するため借入額が大きく減ります。
ローン金額の10万円が減額になるのではなく、月額返済額が影響することをお分かりください。
最近ではスマホの分割払いが原因で希望額借り入れが出来ない例もありますのでご注意ください。

以上、審査基準が簡単なフラット35の解説をしてまいりましたが、
民間の銀行になりますと、審査金利(審査用の金利)や年収負担率限度などもお客様の勤務先・
勤続年数・年収・自己資金などの条件によって変わり、最適な銀行はお客様毎に異なります。
弊社では当エリアのほとんどの金融機関の住宅ローンがご紹介可能です。
物件探しの前の住宅ローンのご相談だけでも結構です。お気軽にご相談下さい。

 店長 

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